Телефон/факс: 8 (8412) 52-33-94

440600 г.Пенза ул.Октябрьская, д.6

Наши новости

Перспективы арендного жилья

 

В Ассоциации строителей продолжают дорабатывать и продвигать проект широкого внедрения строительства арендного жилья в регионах за счет средств федерального бюджета. Предлагаем познакомиться с развернутой версией данного проекта.

Наступивший год для строительной отрасли обещает стать если не переломным, то рубежным, причем главный рубеж уже совсем близок: с 1 июля вступают в силу поправки в законодательство, призванные искоренить проблему обманутых дольщиков, но заметно осложняющие при этом деятельность добросовестных застройщиков.

Уже сейчас обозначается тенденция к сокращению числа строительных компаний – одни банкротятся, другие заблаговременно уходят с рынка, не видя для себя перспектив.

Переход на счета эскроу и прочие новшества по практически единодушному мнению экспертов автоматически приведут к удорожанию строительства. Причем компенсировать увеличение затрат и сохранить уровень рентабельности проектов повышением стоимости самого жилья застройщики в большинстве регионов не смогут при всем желании. Уже сейчас спрос явно уступает предложению из-за падения платежеспособности населения, а рост цены квадратного метра для покупателя лишь усилит этот разрыв.

К тому же с началом наступившего года снова начали расти снизившиеся ненадолго банковские ставки ипотечного кредитования. А ведь по итогам года прошедшего уже произошло невыполнение планового показателя по вводу в стране 86 млн кв. м жилья.

Проблему усугубляет и демографическая ситуация – в 2018 году в России впервые за последние 10 лет сократилась численность постоянного населения. Впрочем, для многих регионов это уже давно стало тенденцией, которая в ближайшие годы, вероятнее всего, сохранится. И это тоже прямо влияет на динамику спроса.

Пензенская область, к примеру, за прошедший год недосчиталась по предварительным данным Росстата четырнадцати с лишним тысяч жителей. Подросла естественная убыль – смертность выше, чем рождаемость. Население «стареет». Но рождаемость продолжает снижаться в том числе и из-за оттока всё большего числа людей детородного возраста. Ведь еще больше выросла миграционная убыль. Люди переезжают в другие, более благополучные регионы не в последнюю очередь ввиду невозможности достаточно быстро улучшить жилищные условия в своем. Причем переезжают прежде всего наиболее экономически активные люди трудоспособного возраста, много молодежи.

От демографического спада страдает вся экономика, и строительный сектор – не исключение. Предприятия уже начали ощущать дефицит рабочей силы и – недостаток потенциальных покупателей. То есть это тоже фактор отрицательного влияния на пресловутую динамику спроса, в частности, на жилье.

При этом никто, как говорится, не отменял майский указ Президента, поставившего масштабные задачи по наращиванию объемов возводимого жилья, улучшению жилищных условий миллионов семей и обеспечению устойчивого естественного роста численности населения.

На самом деле, кстати, перспективы демографического роста не просто «соседствуют» в президентском указе с намеченными целевыми показателями грядущего строительного бума. Они взаимосвязаны. Если покупателей будет все меньше (вкупе со снижением реальных доходов населения), то строить «лишние» квадратные метры просто бессмысленно – кто их купит?

Но так как же тогда в 2024 году добиться (в соответствии с Указом) достижения таких запланированных целей, как увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн квадратных метров в год и обеспечение доступным жильем семей со средним достатком?

Особенно, в условиях устрожения требований к застройщикам…

В скорый резкий рост благосостояния широких слоев населения и соответствующий подъем покупательской способности масс до уровня, позволяющего им приобретать жилье без помощи кредитов, верится как-то с трудом. Но и ипотека, даже если ставки каким-то образом все-таки снизятся до предписанных майским указом 8 % в ближайшие год-два (правда, за это время ряды застройщиков, способных реализовывать крупные проекты, могут сильно поредеть), это вряд ли

кардинально изменит ситуацию. Ипотека – не панацея. А при высоких и даже сегодняшних ставках она и вовсе несет в себе серьезные риски для заемщиков и банков. (и для застройщиков в конечном счете).

Вывод прост – наряду с «традиционными» форматами жилищного строительного рынка необходимо шире задействовать и развивать «альтернативные» формы стимулирования строительной отрасли с одной стороны и потребительского спроса с другой.

Такие, в частности, как достаточно масштабное строительство арендного жилья.

С соответствующей инициативой и выступила недавно Ассоциация пензенских строителей.

 Следует отметить, что в принципе попытки сформировать в стране рынок арендного жилья предпринимаются в течение нескольких лет. Есть даже приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье». Но уже тот факт, что об этом мало кому из потенциальных квартиросъемщиков известно, свидетельствует о недостаточности таких усилий и незначительных масштабах. Скажем, в Чувашии совсем недавно как сенсация преподносилось заселение первого и единственного в республике 10-этажного дома, построенного в рамках этого проекта. Да и в Москве результаты его реализации пока что довольно скромны. И тут как раз дело вовсе не в отсутствии спроса – он есть и он должен только расти на фоне удорожания «своего» жилья и снижения платежеспособности желающих его иметь.

Просто сами принципы участия в приоритетном проекте не способствуют его успеху. Этим же, видимо, определяется и явная непривлекательность идеи в российских регионах – только 22 из них заявились на участие в 2018 году.

Дело в том, что проект предполагает активное участие регионов в его софинансировании. А у большинства регионов – далеко не столь богатых, как столица, просто нет таких возможностей. Найти же частных инвесторов в нужном количестве даже в мегаполисах – задача непростая. А в Пензе, скажем, вовсе неподъемная.

И здесь приходится сказать следующее. Если государство ставит амбициозные задачи и одновременно усложняет само существование большинства способных их решать участников рынка, то именно оно все-таки в первую очередь и должно максимально способствовать реализации своих грандиозных планов. Не только организационно, но и финансово. Буквально по хрестоматийному принципу «не учите нас жить, лучше помогите материально».

Конечно, попытки выстроить порядок создания рынка арендного жилья с участием частных инвесторов, муниципалитетов и регионов можно и даже стоит продолжать. Например, для привлечения (и удержания) молодых и просто нужных регионам и муниципальным образованиям специалистов. Где-то, наверное, хватит сил и средств для возведения одного-двух многоквартирных домов и их эксплуатации. Но это по большому счету – мизер. Это не решит проблем и не покроет даже малой доли спроса на жилье такого типа. Строить надо значительно больше «доходных домов», чем сейчас! Строить по-настоящему массово.

Но бюджеты таких регионов, как Пензенская область, и даже таких муниципалитетов, как ее областной центр – Пенза, не выдержат серьезного финансового бремени. А крупных частных инвесторов, не только заинтересованных в строительстве доходных домов, но и готовых взять на себя расходы по их возведению, тем более при относительно долгом сроке выхода на окупаемость затрат, в небольших и небогатых регионах просто нет.

Ассоциация пензенских строителей – автор такой не новой вроде бы идеи – на самом деле не пытается «изобрести велосипед». Она предлагает логичное решение – изменить правила игры на простые и понятные, а значит реалистичные. Озвученные федеральной властью планы невиданных преобразований в жизни страны – вовсе не сказка. Хоть и звучат, как волшебная музыка для обывателя. Но тот, кто заказывает музыку, и должен за нее платить. Население – всего лишь потребитель предлагаемых ему продуктов. А предприятия различных секторов экономики – ответственные исполнители. Заказчик – государство. Оно, оценивая социальные потребности масс, инициировало действительно значимые проекты, оно же и должно выступать в роли главного инвестора. Тем более, что это ведь по сути и есть прямые инвестиции. Вложенные в строительство арендного жилья огромные средства не скоро, но все же когда-то вернутся. Просто никто, кроме государства, не сможет позволить себе ждать так долго.

Зато еще в период окупаемости такие инвестиции принесут колоссальные выгоды государству-инвестору. Оно может решить одновременно несколько важнейших задач реализации приоритетных национальных проектов.

Массовое возведение в регионах «доходных домов» (в сочетании, естественно, с традиционным жилищным строительством) – это, возможно, единственный шанс добиться выполнения планов по росту объемов вводимого жилья.

Формат аренды, в свою очередь, сделает жилье доступным для множества нуждающихся в улучшении жилищных условий людей с не самыми высокими доходами – то есть решатся и такие проблемы с реализацией соответствующих пунктов майского указа.

Получив возможность относительно недорогого проживания в несобственных формально, но в закрепленных за ними и значит своих квартирах, многие молодые, наиболее активные люди, перестанут в поисках лучшей жизни уезжать из регионов. Тем более, что и в столице большинству из них все равно приходится жить на съемных и во всех смыслах чужих квартирах. Да и решиться на рождение ребенка в своем городе, рядом с родными, но в отдельном, пусть и не собственном, но в находящемся в долгосрочном или бессрочном пользовании жилье, намного проще.

Наличие доступного арендного жилья позволит не только вернуть многих выехавших, но и дополнительно привлекать в регионы извне новые кадры – мобильную рабочую силу востребованных квалифицированных специалистов, например, врачей, преподавателей, ученых, IT-сотрудников и пр. То есть все это – весомый шанс не только улучшить демографическую ситуацию, но и реально подтянуть показатели остальных нацпроектов, обеспечить достижение национальных целей развития России.

Понятно, что одно только улучшение жилищных условий множества граждан страны, само по себе не поднимет ее экономику. Но рост объемов возводимого жилья оживит сразу несколько ее отраслей. Возрожденная системообразующая строительная отрасль как локомотив потянет за собой всех «смежников» – производителей и поставщиков строительных и отделочных материалов, спецтехники, электрооборудования, сантехники, бытовой электроники, мебели и т.д. Что повлечет за собой ко всему прочему и реальный рост доходов не только занятых в этих отраслях и членов их семей, но и работников «обслуживающего» сектора – торговли, сферы бытовых услуг… А вот если строительный сектор не останется на плаву, то, напротив, потащит за собой на дно всю экономику.

Все это – прописные истины, давно уже не требующие доказательств. Поддержка строительной отрасли уже спасала экономику в минувшие финансовые кризисы. А вот про значимую роль арендного жилья, рынок которого еще не сформирован, можно сказать, что это пока лишь – в теории. Но такие теории можно и нужно проверить на практике. Причем незамедлительно.

Суть предложений Ассоциации пензенских строителей как раз и заключается в необходимости скорейшего перевода всех идей и обобщенного опыта регионов по возведению арендного жилья в практическую плоскость. Но совсем в других масштабах и с другими, реальными, источниками финансирования – в основном именно за счет госбюджета.

Конечно, субъекты Федерации и крупные муниципалитеты при желании (и главное – по их возможности) могут тоже участвовать в реализации программ масштабного строительства арендного жилья, как и другие потенциальные игроки этого рынка, но без первоначальной мощной финансовой поддержки федерального центра их участие мало что даст.

Государство же как основной заказчик может непосредственно инвестировать такие стройки через систему госзаказов (только крайне важно на местах привлекать именно местных подрядчиков – это снизит затраты, ускорит процесс и повысит ресурсы регионов). А может еще и использовать какие-то формы смешанного партнерства. Например, создавая со своим участием уже апробированные закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. В такие ЗПИФН могут входить через свои структуры (к примеру, по управлению имуществом) региональные и муниципальные органы исполнительной власти, частные инвестиционные, управляющие и строительные компании, финансовый бизнес.

Под проекты строительства новых доходных домов можно «подвязать» и другие, уже реализуемые, проекты – например, планируемое продолжение программы расселения ветхого и аварийного жилья. Его на самом деле пока еще очень много, и с каждым годом очередь только растет, все старые здания рано или поздно достигают крайне степени износа и попадают в

соответствующие категории. Предоставлять безвозмездно в собственность новое жилье не только собственникам расселяемого приватизированного жилья, но и квартиросъемщикам, проживающим в муниципальном жилье по социальному найму, слишком накладно для любого бюджета. Но и переселять нанимателей из уже признанного аврийным или ветхим жилья в другие помещения из морально и физически устаревшего муниципального фонда (если они имеются) – тоже не лучшее решение проблемы и к тому же только временное. Эффективнее строить для них новое, но уже арендное жилье.

Предоставление муниципального жилья в аренду (на первое время желательно льготную) молодым семьям прямо стмулировало бы рост рождаемости.

Да и сиротам, по крайней мере трудоустроенном и имеющим стабильный доход, целесообразнее было бы предоставлять не собственное , а арендное жилье (пусть и льготное). Это, кстати, только повысило бы их социальную ответственность и экономическую активность. У государства же и муниципалитетов был бы стимул намного строже, чем сейчас осуществлять контроль за строительством домов для сирот и их приемку.

Управление доходными домами можно доверять не только привлекаемым частным компаниям, но и МУПам. Сейчас в ведении муниципалов остается в основном старый жилой фонд – дома с большой степенью износа, буквально прогнившими коммуникациями. Из-за этого не приходится говорить об эффективном управлении. Другое дело – новые дома. Там могли бы заработать МУПы и бюджеты.

Говоря о смешанном участии, можно представить, например, такие формы сотрудничества бизнеса и государства, а также местной власти, как строительство домов, частично оплачиваемое государством (и, возможно, регионом, муниципалитетом) с целью последующего предоставления им возведенного жилья в аренду, где компания-подрядчик уже в качестве застройщика часть квартир возводит за свой счет – на продажу или также для сдачи в аренду.

 Конкретизируя предложения по формату самого арендного жилья следует сделать упор на необходимость предоставления в аренду не только просто готовых к проживанию (с отделкой и сантехникой на разные вкус и достаток), но и полностью укомплектованных мебелью и бытовой техникой квартир – по принципу «входи и живи». Именно такой подход окажется максимально удобным для съемщиков и в то же время станет существенной поддержкой сопутствующих строительному комплексу промышленных отраслей.

Важно, чтобы размер собственно арендной платы (без учета оплаты коммунальных услуг) – за саму квартиру – был ниже стоимости обслуживания ипотеки, иначе вся затея потеряет финансовый смысл (и опять же только государство может позволить себе держать цены). Мебель и прочее – отдельная статья расходов.

В отличие от социального найма арендное жилье приватизировать нельзя. Но можно предоставить его с правом выкупа (в том числе и досрочного – на определенных заранее условиях) – естественно, по более высокой арендной ставке. Это повысит привлекательность квартир в глазах съемщиков и их ответственность за содержание жилья.

Словом, арендная политика должны быть достаточно гибкой и разнообразной. Как и инструменты поддержки строительной отрасли в целом. Еще раз стоит повториться, что никто не призывает полностью подменить форматом арендного жилья привычное жилищное строительство. Одно не отменяет другого, но прекрасно его дополняет. Естественно, очень важны и такие меры как стимулирование покупательского спроса путем субсидирования ипотечного жилья. Но даже льготная ипотека доступна далеко не всем. Поэтому без масштабного возведения с реальной помощью государства доходных домов может замереть и строительство жилья на продажу, то есть строительство в целом.

Страны не могут прирастать одними столицами. Если не развивается провинция, в конечном счете вымирает вся страна. Финансовые ресурсы Москвы и небольших регионов несопоставимы. Но именно поэтому и нужно в первую очередь оказывать поддержку тем, кому без нее не обойтись. Скажем, программу реновации в том виде (не говоря уже о масштабах), в каком она реализуется в столице, трудно представить себе где-нибудь в Пензенской области и подобных ей регионах. Но ведь и здесь есть целые кварталы ветхого жилья, зачастую по тем или иным причинам еще не вошедшего в соответствующие реестры, которое необходимо расселять. А вместо них строить

современные многоэтажные дома, часть квартир в которых предназначать для предоставления в аренду.

Высвободившиеся таким образом, так же как и уже имеющиеся свободные земельные участки, могут стать вкладом муниципалитетов в реализацию такой региональной программы «реновации». Они же могут взять на себя и обустройство инфраструктуры на выделенных под застройку территориях, подготовку проектно-сметной документации и т.д.

Конечно, все регионы сразу охватить проблематично. Но важно начать.

Ассоциация пензенских строителей призывает для начала запустить специальную государственную программу возведения арендного жилья одновременно в нескольких регионах из числа тех, которым пока просто не по силам самостоятельно участвовать в приоритетном проекте в его нынешнем виде. Одним из пилотных регионов, экспериментальной площадкой проекта по строительству государственного (или с совместным участием) жилья может стать Пензенская область, чья региональная Ассоциация строителей готова всесторонне содействовать его реализации.

Есть и потенциальные подрядчики с большим опытом, собственной технической базой и кадрами. Это те самые застройщики, которые уже испытывают трудности с освоением выделенных им участков из-за падения покупательского спроса, вызванного в свою очередь снижением реальных доходов. Зато по той же причине растет потенциал спроса на арендное жилье. Он и сейчас уже достаточно высок. Так же, как высоки и планки плановых показателей ввода жилья поднятые для регионов. Так, если для Пензенской области установлены параметры по возведению жилья в районе 1 млн кв. м в год (в 2018 г. введено только 662 тыс. кв. м), то на долю доходных домов следовало бы закладывать как минимум 30 процентов от общего объема. При утвержденной Минстроем РФ для региона ставки стоимости возводимого жилья в на уровне 35000 рублей за кв. м (что, конечно, ниже рыночной) 300000 кв. м (30 % от 1 млн) обойдутся в 10 млрд 500 млн рублей! Сумма, фантастическая для местных и регионального бюджетов, но не критичная для федерального, если считать ее инвестициями не просто в государственное арендное жилье, а в развитие экономики и в решение многих социальных проблем.

                             

Контактная информация:

Адрес: 440600 г.Пенза ул.Октябрьская 6. 

тел.: (8412)66-03-56, 52-33-94, 52-30-64,

e-mail: np-sps2010@rambler.ru \ soyuz.stroitelej@bk.ru